「新潟でアパートを買って、不労所得を得たい」

 

そんな思いで、新潟市のアパート購入を検討している方が増えています。

新潟市は全国的に見ても利回りが高く、比較的低価格で収益物件を取得できるエリアとして、投資家からの注目が高まっています。

 

ただし、新潟市特有のリスクを理解せずに購入すると、空室が続いて赤字になるケースもあります。

この記事では、新潟市でアパートを購入する際の相場・利回り・選び方・注意点をわかりやすく解説します。

 

 

 

新潟市のアパート購入相場｜利回り8〜10%が目安

新潟市の一棟アパートの購入価格は、物件の規模・築年数・エリアによって大きく異なります。

 

おおまかな相場の目安は以下のとおりです。

 

東京や大阪と比べると、同じ価格帯でも利回りが高い物件を取得できるのが新潟市の魅力です。

ただし、表面利回りだけで判断するのは危険です。

 

空室率・管理費・修繕費を差し引いた「実質利回り」で判断することが重要です。

 

 

新潟市・エリア別の賃貸需要と空室リスク

新潟市内でも、エリアによって賃貸需要が大きく異なります。

アパートを購入する際は、エリアの需要を慎重に確認しましょう。

 

中央区｜賃貸需要が最も安定しているエリア

新潟駅周辺・古町エリアを中心に、単身者・ファミリー・学生・ビジネス層と幅広い賃貸需要があります。

 

2025年3月に上所駅が開業し、中央区の利便性はさらに向上しています。

空室リスクが低く、安定した賃料収入が期待できます。

 

ただし、物件価格が高めのため利回りはやや低くなります。

 

東区・西区｜住宅需要が安定しているベッドタウン

ファミリー層・単身者の賃貸需要が安定しており、価格と利回りのバランスが取れたエリアです。

 

中央区より物件価格が低いため、利回りを確保しやすいのが特徴です。

アパート投資の初心者にも取り組みやすいエリアと言えます。

 

江南区・秋葉区｜郊外ベッドタウン・需要は安定しているが競合も多い

新興住宅地として発展してきたエリアで、ファミリー層の需要があります。

 

ただし、新築アパートの供給が多く、築古物件は空室が出やすい傾向があります。

購入前に周辺の競合物件数を確認することが重要です。

 

北区・西蒲区・南区｜郊外エリアは空室リスクが高い

人口減少の影響を直接受けやすいエリアです。

 

表面利回りは高めに見えますが、空室率が高く実質利回りが大きく下がるケースが多くあります。

初心者が最初に取得するエリアとしては、慎重な判断が必要です。

 

 

新潟市でアパートを選ぶ際の5つのポイント

ポイント① 表面利回りではなく実質利回りで判断する

「利回り10%！」と書いてあっても、空室・管理費・修繕費を引いた実質利回りは5〜7%程度になることが多いです。

 

購入前に以下のコストを必ず確認しましょう。

 

• ① 管理委託費（家賃収入の5〜10%程度）
• ② 修繕積立費・将来の大規模修繕費用
• ③ 固定資産税・都市計画税
• ④ 火災保険料
• ⑤ ローンの金利・返済額

 

ポイント② 築年数と修繕履歴を確認する

築年数が古いほど修繕費がかさみ、実質利回りが下がります。

 

購入前に以下を必ず確認しましょう。

 

• 過去の修繕履歴（外壁・屋根・給排水管など）
• 今後5〜10年以内に必要な修繕の見込み
• 1981年以降の新耐震基準を満たしているか

 

ポイント③ 現在の入居率と周辺の空室状況を確認する

売り出し時の入居率が高くても、周辺に空室が多い物件が多ければ、購入後に空室が増えるリスクがあります。

 

購入前にSUUMOやat homeで周辺の賃貸物件を検索し、空室がどれくらいあるか確認しましょう。

競合が多いエリアでは、入居者確保のために家賃を下げざるを得ないケースもあります。

 

ポイント④ 管理会社の質を確認する

アパート経営は管理会社の質が収益に大きく影響します。

 

入居者募集・クレーム対応・家賃回収・退去対応など、日常的な管理業務を任せる会社を慎重に選びましょう。

 

確認すべきポイント：

• 新潟市内での管理実績件数
• 平均空室期間（早く入居者を見つけられるか）
• 管理委託費の料率と業務内容

 

ポイント⑤ 融資条件を複数の金融機関で比較する

アパートローンの金利・融資期間・融資額は、金融機関によって大きく異なります。

 

1行だけで判断せず、地方銀行・信用金庫・ノンバンクなど複数の金融機関に相談しましょう。

金利が0.5%違うだけで、長期間の返済総額に数百万円の差が生まれることがあります。

 

 

新潟市でアパートを購入する際の注意点3つ

 

注意点① 人口減少による賃貸需要の縮小リスク

新潟市は年間約4,000人規模で人口が減少しています。

 

長期保有を前提にアパートを購入する場合、10〜20年後の賃貸需要が現在より大幅に縮小している可能性があります。

出口戦略（売却・建て替え・更地化）を購入前から考えておくことが重要です。

 

注意点② 雪国特有の維持管理コストがかかる

新潟市は積雪地域のため、除雪費用・凍結対策・雪による設備故障など、他エリアにはないコストが発生します。

 

屋根の形状・雪止め・配管の保温対策など、購入前に冬季の維持管理費用を確認しておきましょう。

これらを考慮せずに購入すると、想定外のコストで収益が圧迫されることがあります。

 

注意点③ 新築アパートの供給過剰に注意する

新潟市内では、節税目的の新築アパート建設が続いているエリアがあります。

 

新築物件が増えると、築古物件の空室が増えやすくなります。

購入を検討しているエリアで、新築アパートの建設状況を事前に確認しておきましょう。

 

 

まとめ｜新潟市でアパートを購入する際の5つのポイント

 

• ① 表面利回りではなく、空室・管理費・修繕費を引いた実質利回りで判断する
• ② エリアは中央区・東区・西区など賃貸需要が安定したエリアを優先する
• ③ 築年数・修繕履歴・周辺の空室状況を購入前に必ず確認する
• ④ 人口減少・雪国コスト・新築供給過剰など新潟市特有のリスクを把握する
• ⑤ 融資条件は複数の金融機関で比較して最適な条件を選ぶ

 

新潟市のアパートは、正しく選べば安定した収益を生み出せる投資先です。

ただし、利回りの高さだけに目を奪われると、空室リスク・修繕リスク・人口減少リスクを見落とす危険があります。

 

まずは地元の不動産会社に相談し、エリアの賃貸需要や空室状況をしっかり確認してから判断しましょう。