相続・空き家で
お困りの方
不動産相続・
空き家のご相談は
GITAにお任せください
新潟市・新潟県を中心に不動産の売却仲介や買取に加えて再建築不可、共有持分などの訳アリ物件の売却まで幅広く不動産売却のお悩みに対応している、株式会社GITA(ジータ)です。
ご親族から相続された土地・家・アパート・マンションなどの不動産の扱いで困っている、相続税や固定資産税が負担となっている、不動産を相続したものの、空き家となってしまっている…など、不動産相続に関するお悩み・ご相談は年々増加しています。
当社ではそのようなお悩みにも豊富な知識と経験で真摯に対応いたします。相続した不動産、空き家などの不動産売却についてお困りの方はぜひ一度ご相談ください。
相続不動産に関して
このようなお悩みは
ございませんか?
- 急に不動産を相続することになって扱いに困っている
- いずれ不動産を相続するが、何をすればいいのか、扱い方がわからない
- 遠方の不動産を受け継ぎ、活用できない
- 賃貸用マンション、アパートを相続したが管理が大変
- 不動産を相続したものの、相続税や固定資産税などの負担が大きい
- 不動産を現金化し分割相続したい
- 相続物件の処理で親族と話がまとまらない
このようなお悩みを抱えている方は、まずは当社にご相談ください。しっかりとお話を伺い、サポートさせていただきます。
相続不動産売却の流れ
STEP1: 遺言書の有無を確認する
まず被相続人が亡くなり相続が発生した場合、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書が遺されている場合は、基本的にそこに記載されている内容に沿って相続を進めることになります。
STEP2: 相続人を確認する
遺言書が遺されていなかった場合は、基本的に法定相続人が財産を相続するため、誰が法定相続人に当たるのかを調べます。調査は、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取得して、親族関係となる人を全て洗い出して調べる必要があります。
STEP3: 相続する財産を確認する
次に、被相続人にどのような財産があるか特定し確定させます。全てを明らかにして財産目録としてまとめます。相続財産に不動産があるかどうかは市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認すれば分かります。
STEP4: 遺産分割協議を行う
遺言書がない場合、遺産分割協議によって相続人全員で遺産の分割について話し合います。預貯金等は分割の手続きが進みやすいと言われていますが、不動産の場合は分割しにくく複雑です。一般的に売却して現金化することでスムーズに話が進みやすくなると言われています。
STEP5: 相続財産の名義変更をする
不動産の相続には被相続人から相続人に名義変更をする相続登記が必要です。相続登記の手続きには、登記事項証明書や住民票などの様々な書類や、それを取得するための諸費用等が必要です。相続不動産を売却する場合でも、売却を行う代表者に名義変更する必要があります。
STEP6: 相続税の申告・納付を行う
相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、税務署に相続税の申告・納付を行う必要があります。申告期限を過ぎてしまうと、延滞税や加算税がかかってきますので、注意しましょう。
相続税について
「相続税とは、被相続人から相続を受けた、相続人に対して課税される税金です。ただし、相続税の計算には基礎控除があり、財産が基礎控除額を超える場合に相続税が発生します。
基礎控除額は以下の式で算出されます。
基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円
例えば法定相続人が3名の場合、基礎控除は3名×600万円+3,000万円となり、4,800万円が基礎控除額となります。遺産の総額から葬儀費用や借入金や債務などのマイナスの資産を差し引いた金額が遺産額となり、そこから上記の式で算出した基礎控除額を引いても遺産額の方がプラスあれば、その金額が相続税の課税対象額となります。
相続税の対象となる場合は、相続を知った日の翌日から10か月以内に申告し納税します。
譲渡所得税について
相続税は、財産が基礎控除額を超えた場合に発生しますが、譲渡所得税というのは、相続不動産を売却した際に発生する税金です。
譲渡所得税とは、動産を購入した価格よりも高く売却できた場合(利益が出た場合)に、その利益に対して課税される税金です。これは相続した不動産に限らず、不動産を売却した際に利益が出た場合に発生する税金です。
ただし、相続税をすでに納税していた場合は、一定の条件を満たすことで譲渡所得税の控除を受けることができます。
譲渡所得税は、不動産購入価格よりも売却価格が上回った場合に課税されるものです。そのため、不動産の取得価格を証明する売買契約書が非常に重要になります。
ですが、相続不動産の場合、古い不動産も多いため、この売買契約書が存在しないケースもあり、注意が必要です。また、古い不動産の場合、お金の価値も今と昔では大きく異なるため、低額で取得した不動産であっても、今売却すると高値になり、結果的にこの譲渡所得税が高額になってしまうケースもありますので確認が必要です。
空き家を放置しておくことのデメリット
不動産を相続したものの、活用できず悩まれている方も多いのではないでしょうか。
ただ、放置され空き家となってしまうと、以下のようなデメリットがありますので、こちらではその詳細について解説いたします。
1: 固定資産税の負担
たとえ空き家であっても、建物と土地には固定資産税がかかり続けます。所有している限り払い続けなければならず、年月を重ねるうちに大きな負担になっていきます。
2: 資産価値が下がる
建物は築年数が経過するほど資産価値は下がっていきます。そのため空き家を放置しているだけでどんどん資産価値が下がっていきますので、まだ資産価値があるうちに売却し現金化するのが得策です。
3: 近隣トラブル・不法投棄・放火・犯罪の原因になる
放置された空き家は様々なトラブルが発生します。例えば荒れた庭は害獣が集まりやすくニオイや糞、鳴き声で隣家に迷惑がかかってしまいます。また、不法侵入や窃盗、放火などのリスクも高まり犯罪に巻き込まれてしまう可能性もあります。
「特定空き家」化するとこんなことが…
「特定空き家」とは、倒壊などの危険がある建物や衛生面や環境面で適切な管理がされておらず悪影響を与える建物を指します。
もし、この「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税が高くなり、改善の命令に応じなかった場合には罰則も発生します。
そうなる前に、空き家の対処方法を考えなければなりません。
相続した不動産・空き家の売却方法とは
売却方法① 中古戸建てとして売却
建物を残したまま、場合によってはリフォームやクリーニングを施して売却をします。
もちろんそのままでの売却も可能ですが、売却までの時間や売却価格に影響が出るため最適な方法を検討ください。
また、建物を解体するために解体業者を手配したり、解体費用を支払う必要がないため手間とコストが省けます。
建物の状態が良い場合や中古戸建のニーズがあるエリアでおすすめの売却方法です。
売却方法② 建物解体後土地として販売
建物が古い場合などは、建物を解体し売却する方法があります。
古い建物ですと買い手がつかず、更地にして新築を建てる方向けに販売を行います。
解体の費用負担は売主で行う必要がありますが、売却時に回収を見込めます。
ただ、更地にした場合固定資産税の「住宅用地の特例」の適用がなくなり固定資産税が高くなるので注意が必要です。
売却方法③ 古家付土地として売却
戸建てとして売却、土地として売却の間に位置するような売却方法です。
買主が建物を解体することを前提に古家付土地として売却します。
買主が解体業者の手配、費用負担を行うため通常の土地価格より安く販売を行います。
売主としては解体費などを負担しなくていいメリットがあります。
相続した空き家売却で
最大3,000万円所得控除が可能な場合も
空き家の売却に対して活用できる「譲渡所得の特別控除の特例」という相続で引き継いだ空き家を売却して、得た利益(譲渡所得)から最大3,000万円を控除できる制度があります。
適用要件や、期間など様々な条件があるため、相続した空き家売却の際は要件を満たしているか一度ご確認ください。
相続・空き家で
お困りの方も
株式会社GITAが
最適な提案をいたします
新潟市・新潟県で不動産売却を行なっている株式会社GITA(ジータ)では、複雑な不動産の相続問題や空き家問題の解決にも「正直に」「誠実に」「迅速に」対応させていただいております。お客様のお悩みをしっかりとお伺いし、ベストな提案をさせていただきます。
不動産相続・空き家・空き地でお困りの方は、ぜひ一度、当社にご相談ください。