「所有しているアパートを売りたいけど、いくらで売れるのかわからない」

アパートなどの収益物件の売却は、マンションや戸建の売却とは査定の考え方がまったく異なります。

 

一般的な不動産は「面積」や「築年数」で価格が決まりますが、アパートは「どれだけ収益を生み出せるか」で価格が決まります。

 

この仕組みを知らずに売却活動を始めると、相場より安く売ってしまうリスクがあります。

この記事では、新潟市でアパートを売却する際の相場・査定の仕組み・費用・高く売るための5つのコツを解説します。

 

 

 

アパートの売却価格はどうやって決まるのか｜利回りが鍵

アパートの売却価格は、一般的な不動産と違い「収益還元法」という方法で計算されます。

 

簡単に言うと、「年間の家賃収入 ÷ 期待利回り ＝ 売却価格」という考え方です。

 

つまり、利回りが低いほど売却価格は高くなります。

逆に言えば、家賃収入を上げるか、買主の期待利回りを下げるかが高値売却のカギになります。

 

 

新潟市のアパート売却相場｜利回りの目安は築年数で変わる

新潟市のアパート（一棟）の売却価格は、物件の規模・築年数・立地によって大きく異なります。

 

一般的な利回りの目安は以下のとおりです。

 

 

 

新潟市のアパート売却にかかる費用・税金4つ

費用① 仲介手数料｜売却価格の3%＋6万円＋消費税

不動産会社に支払う成功報酬です。

 

売買が成立したときのみ発生します。

売却価格が3,000万円の場合は約105.6万円、5,000万円の場合は約171.6万円が上限です。

 

費用② 印紙税｜1〜3万円程度

売買契約書に貼付する印紙代です。

売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下であれば1万円、5,000万円超〜1億円以下であれば3万円が目安です。

 

2027年3月31日まで軽減税率が適用されています。

 

費用③ 抵当権抹消費用｜1〜2万円程度

融資が残っている場合、引渡し時に抵当権を抹消する手続きが必要です。

司法書士への報酬を含めて1〜2万円程度が目安です。

 

費用④ 譲渡所得税｜売却益が出た場合に課税

アパートを売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

税率は所有期間によって異なります。

 

 

 

新潟市でアパートを高く売る5つのコツ

コツ① 売却前に入居率を上げておく

アパートの売却価格は現在の家賃収入で決まります。

空室が多い状態で売り出すと、それだけ売却価格が下がります。

 

売却を決めたら、まず空室対策（家賃の見直し・リフォーム・入居者募集強化）に取り組みましょう。

入居率を80%から100%に上げるだけで、売却価格が数百万円変わることがあります。

 

コツ② 収益物件の売却が得意な会社を選ぶ

アパートなどの収益物件の売却は、通常の居住用物件とは売り方がまったく異なります。

投資家向けのネットワークを持つ会社に依頼することで、より多くの買主候補にアプローチできます。

 

「新潟市での収益物件の売却実績は何件ありますか？」と直接聞いて確認しましょう。

 

コツ③ 査定は最低2〜3社に依頼して比較する

アパートの査定は、会社によって収益還元法の計算の前提条件が異なるため、査定額に大きな差が出ることがあります。

 

1社だけで決めず、必ず複数社に依頼して比較しましょう。

査定はすべて無料です。

 

コツ④ 売却のタイミングは「大規模修繕の直前」を狙う

築年数が進むにつれて、大規模修繕（外壁塗装・屋根修繕など）の時期が近づきます。

 

修繕後に売る方が印象は良くなりますが、修繕費用100〜300万円を負担した上で売却することになり、費用対効果が合わないケースも多くあります。

修繕直前のタイミングで売却することで、修繕費用を負担せずに済む場合があります。

 

コツ⑤ 新潟市の人口減少を踏まえて「早めに売る」を意識する

新潟市は年間約4,000人規模で人口が減少しています。

 

人口が減ると賃貸需要も減り、空室率が上がり、アパートの収益力が下がります。

収益力が下がれば売却価格も下がります。

 

「まだ運営できているから大丈夫」と先延ばしにするほど、売却価格が下がるリスクが高まります。

売却を検討しているなら、早めに動き出すことをおすすめします。

 

 

まとめ｜新潟市のアパート売却・押さえたい5つのポイント

 

• ① アパートの売却価格は「年間家賃収入 ÷ 利回り」で決まる
• ② 売却前に入居率を上げることで売却価格を大幅に引き上げられる
• ③ 収益物件の売却実績が豊富な会社・投資家ネットワークを持つ会社を選ぶ
• ④ 査定は最低2〜3社に依頼して比較する
• ⑤ 新潟市は人口減少中・賃貸需要の縮小前に早めに売ることが有利

 

アパートの売却は、居住用物件と違う専門的な知識が必要です。

まずは収益物件の売却実績がある会社に査定を依頼し、現在の相場感を把握することから始めましょう。