「親が亡くなって、不動産を相続した。でも、何から始めればいいかわからない」

そんな方のために、この記事を書きました。

 

相続した不動産の売却は、通常の不動産売却と違い、相続ならではの手続きが売却の前に必要になります。

しかも、2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に名義変更をしないと10万円以下の過料の対象になりました。

 

「いつか整理しよう」と後回しにしていると、法的なペナルティを受けるリスクも出てきます。

この記事では、新潟市で相続した不動産を売却するための全手順・税金の特例・よくある注意点をまとめて解説します。

 

 

 

相続した不動産を売却するまでの全5ステップ

通常の売却と大きく違うのは、売却前に「相続手続き」を完了させる必要がある点です。

 

順調に進めばトータル4〜6ヶ月が目安です。

 

相続人が複数いる場合や遠方に住んでいる場合は、さらに時間がかかることがあります。

 

 

ステップ①｜遺産分割協議・相続人全員の合意が必要

相続人が複数いる場合、まず「誰がどの財産を相続するか」を全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。

 

不動産を売却して代金を分割する「換価分割」か、特定の一人が相続して代償金を支払う「代償分割」か、方針を決めることが先決です。

 

 

 

ステップ②｜相続登記（名義変更）・3年以内が義務・違反で10万円の過料

不動産を売却するには、まず登記簿上の名義を故人から相続人に変更する必要があります。

 

これが「相続登記」です。

 

2024年4月から相続登記が義務化｜期限は3年以内

2024年4月の法改正により、相続を知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。

 

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

 

 

相続登記に必要な書類6点

• ① 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本
• ② 相続人全員の戸籍謄本
• ③ 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
• ④ 相続人全員の印鑑証明書
• ⑤ 不動産の固定資産税評価証明書
• ⑥ 相続人の住民票

 

手続きは法務局で行いますが、書類収集や申請は複雑なため、司法書士への依頼が一般的です。費用は5〜15万円程度が目安です。

 

 

ステップ③〜⑤｜査定・売却活動・引渡しの流れ

相続登記が完了したら、通常の不動産売却と同じ流れで進みます。

 

ポイントだけ整理します。

 

査定は最低2〜3社に依頼する

査定額は不動産会社によって数百万円単位で差が出ることがあります。

 

相続した不動産は「いくらで売れるか」の感覚がつかみにくいため、必ず複数社に依頼して比較しましょう。査定はすべて無料です。

 

売却翌年の2〜3月に確定申告が必要

相続した不動産を売却して利益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する必要があります。

 

後述する特例を使う場合も確定申告は必須です。売却に関する領収書・契約書は必ず保管しておきましょう。

 

 

税金を大幅に減らせる特例2つ｜売るベストタイミングは「相続から10ヶ月〜3年10ヶ月以内」

相続した不動産の売却には、要件を満たせば税金を大幅に抑えられる特例が2つあります。

 

この2つの特例を最大限活用できる「売るベストタイミング」は、相続開始から10ヶ月〜3年10ヶ月以内です。

 

特例① 取得費加算の特例｜期限は相続開始から3年10ヶ月以内

相続税を支払った方が対象の特例です。

 

相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を売却時の「取得費」に加算でき、課税される利益を大幅に減らすことができます。

 

 

特例② 空き家の3,000万円特別控除｜期限は相続開始から3年以内

被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家を相続し売却する場合に使える特例です。

 

譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くのケースで税金をゼロにできます。

 

主な適用要件：

• 被相続人が一人で居住していた家屋であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること
• 売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して更地にすること

 

 

 

新潟市で相続不動産を売却する際の注意点3つ

 

注意点① 新潟市は人口減少中・時間が経つほど売れにくくなる

新潟市は年間約4,000人規模で人口が減少しています。

 

買い手が減り続けている市場では、時間が経つほど売却が難しくなり、値下げを余儀なくされる可能性があります。

 

税金の特例期限とも重なるため、相続後は早めに動き出すことが大切です。

 

注意点② 県外在住でも新潟市の相続不動産を売却できる

「自分は県外に住んでいて、新潟の実家を相続した」というケースは非常に多くあります。

 

LINEや郵送でのやり取りに対応している不動産会社も増えており、現地に何度も来なくても売却を進められる環境が整っています。

 

注意点③ 相続税・譲渡所得税・特例の適用は税理士に相談する

相続した不動産の売却には、相続税と譲渡所得税が絡み合い、計算が複雑になります。

 

特例を正しく使えるかどうかで手残り金額が数百万円変わることもあるため、早めに税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

 

 

まとめ｜新潟市の相続不動産売却・押さえたい5つのポイント

 

• ① 相続登記は2024年から義務化。3年以内に名義変更しないと10万円の過料
• ② 過去の相続（未登記）も対象。2027年3月31日が期限
• ③ 売るベストタイミングは相続開始から10ヶ月〜3年10ヶ月以内
• ④ 空き家の3,000万円特別控除・取得費加算の特例で税金をゼロに近づけられる
• ⑤ 新潟市は人口減少中。早く動くほど高く売れる可能性が高い

 

相続した不動産は、放置するほど選択肢が狭まります。

 

税金の特例には期限があり、市場の需要も時間とともに変化します。

 

まずは査定だけでも依頼して、選択肢を把握しておくことをおすすめします。