「自分は大丈夫だろう」と思っていませんか？国税庁が2026年3月に公表した令和6事務年度の所得税等の調査結果によると、追徴税額が過去最高の1,431億円に達したことが明らかになりました。特に不動産に関連する申告漏れは税務署が重点的にチェックする分野のひとつです。

アパートを所有しているオーナーさん、相続した実家や空き家を売ろうと考えている方、不動産投資をしている方——この記事は、そんな皆さんに「知っておくべき税務の基礎知識」をわかりやすくお伝えします。難しい専門用語はできるだけ噛み砕いて説明しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

過去最高1,431億円！国税庁の調査で何が起きているのか

 

令和6事務年度の調査結果とは

国税庁は毎年、所得税・相続税・法人税などの税務調査の結果を公表しています。令和6事務年度（2024年7月〜2025年6月）の調査では、申告漏れや無申告に対して課された追徴税額の合計が1,431億円と、統計開始以来の過去最高を更新しました。

「追徴税額」とは、本来納めるべきだった税金を後から追加で納付するよう求められる金額のこと。さらに、申告漏れや無申告には「加算税（ペナルティ）」や「延滞税（遅延利息のようなもの）」が上乗せされるため、実際の負担はさらに大きくなります。

 

なぜ不動産オーナーが狙われやすいのか

税務署が調査対象を選ぶ際には、「申告漏れが起きやすい分野」を重点的に調べます。不動産はその代表格のひとつです。理由としては次のようなことが挙げられます。

• 家賃収入は現金でやり取りされることもあり、収入を把握しにくいケースがある
• 不動産の売却益（譲渡所得）は計算が複雑で、誤りや漏れが生じやすい
• 相続した不動産の評価額や特例の適用ミスが多い
• マイナンバー制度の普及により、税務署が個人の収入情報をより正確に把握できるようになった

 

デジタル化で「バレない」は通用しない時代に

近年、税務署はAIやビッグデータを活用した調査を強化しています。不動産の登記情報、賃貸借契約の情報、銀行口座への入金履歴などを横断的に照合することで、申告内容との矛盾を発見しやすくなっています。「少額だから大丈夫」「現金だからわからない」という考えは、もはや通用しません。

 

不動産オーナーが特に注意すべき申告漏れ3つのポイント

 

①家賃収入の申告漏れ・経費の過大計上

アパートや賃貸マンションを所有している方の場合、受け取った家賃収入はすべて「不動産所得」として確定申告する必要があります。よくある申告漏れの例としては、

• 礼金・更新料を収入として申告し忘れる
• 入居者から受け取った駐車場代を漏らす
• 実際には使っていない経費を計上してしまう（プライベートな出費を混ぜてしまうなど）

特に「経費の過大計上」は税務調査でよく問題になります。修繕費・管理費・ローンの利息などは経費として認められますが、家族への過剰な給与支払いや、プライベートと混在した支出などは否認されることがあります。

 

②不動産売却時の譲渡所得申告漏れ

不動産を売ったときに利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります。これは給与所得などとは別に申告する必要がある税金です。

「売却価格から購入価格を引いたら赤字だったから申告不要」と思っていても、計算方法が複雑で実は利益が出ていたというケースも少なくありません。特に注意したいのが「取得費の計算」です。昔に取得した土地や建物は、当時の購入金額が不明なことも多く、その場合は「売却価格の5%」を取得費とみなす概算取得費を使うことになります。これにより、思いのほか税負担が大きくなることがあります。

 

③相続した不動産に関する申告ミス

親から相続した実家や空き家を売却した際も、譲渡所得の申告が必要です。相続した不動産は、被相続人（亡くなった方）が取得した時の価格が取得費になります。これを知らずに売った金額全体が利益だと勘違いして申告を誤るケースがあります。

また、相続した空き家を売る際に使える「空き家の3,000万円特別控除」などの特例は、適用要件が細かく定められています。要件を満たさないまま特例を使ってしまうと、後から追徴課税を受ける可能性があります。

 

税務調査が来たらどうなる？ペナルティの仕組みを知っておこう

 

加算税・延滞税とは何か

申告漏れや無申告が発覚した場合、本来の税額に加えてペナルティ（加算税）が課されます。主な種類は以下の通りです。

• 過少申告加算税：申告はしたものの、金額が少なかった場合。本来の税額の10〜15%が追加で課される
• 無申告加算税：そもそも申告をしていなかった場合。15〜20%と高めのペナルティになる
• 重加算税：意図的に隠蔽・仮装した場合。35〜40%という非常に重いペナルティが課される
• 延滞税：納付が遅れた日数に応じて発生する利息のようなもの。年率最大約14.6%

これらが重なると、本来の税額の2倍近くの負担になることも珍しくありません。

 

自主的に申告・修正すると軽減される場合も

税務調査が入る前に自分から「申告が足りなかった」と修正申告をした場合、加算税が軽減されることがあります。「気づいたらすぐに行動する」ことが大切です。税理士に相談しながら過去の申告内容を見直すことをおすすめします。

 

売却前に知っておきたい！税負担を減らすための合法的な節税策

 

使える特例・控除を正しく活用する

不動産の売却には、要件を満たせば税負担を大きく下げられる特例が複数あります。代表的なものを確認しておきましょう。

• マイホームを売った場合の3,000万円特別控除：自分が住んでいた自宅を売却した場合、利益から最大3,000万円を差し引ける
• 空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家（昭和56年以前建築などの要件あり）を売却する場合に適用可能
• 所有期間10年超の軽減税率：10年以上所有したマイホームを売ると、譲渡所得税の税率が軽減される
• 取得費加算の特例：相続で取得した不動産を相続税申告から一定期間内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加えることができる

これらの特例は「知っているかどうか」で数百万円単位の差が生まれることがあります。しかし、適用要件が細かいため、正しく使うためには専門家への相談が欠かせません。

 

不動産売却は「税理士×不動産会社」の連携が重要

不動産を売るときは、不動産会社に任せれば終わりではありません。売却後の確定申告まで含めて考えると、不動産会社と税理士が連携してサポートしてくれる環境が理想的です。

特に相続した不動産の場合、相続税・譲渡所得税・各種特例の適用など、複数の税務論点が絡み合います。「売ってから税金のことを考えよう」ではなく、売る前に税務リスクと節税策を確認しておくことが、後悔しない売却の第一歩です。

 

まずは現状を把握することから始めよう

「自分の物件を売ったらいくら税金がかかるのか」「申告漏れのリスクはないか」——こうした疑問は、専門家に相談することでクリアになります。新潟市・新潟県エリアで不動産の売却を検討されている方は、地域の事情に詳しい専門家への相談をおすすめします。初めての相談は無料で受け付けているところも多いので、まずは気軽に問い合わせてみてください。

参考：https://www.kenbiya.com/ar/ns/tax/t_other/9965.html