「相続したアパートをどうすればいいか分からない」「空き家のまま放置しているけど、このままでいいのだろうか」――そんな悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。

最近、注目を集めているのが、56歳でメガバンクを退職し、給与800万円から300万円に激減しながらも、地方移住と不動産投資によって家賃年収760万円を稼ぐまでになった元バンカーの事例です。この方の戦略のポイントは「高利回りを狙う」ことではなく、「リスクを徹底的に最小化する」こと。

この記事では、その考え方を不動産オーナーや売却を検討している方向けに分かりやすく解説します。今持っている物件をどう活用するか、あるいは売却するかの判断にも、きっと役立つヒントがあるはずです。

 

元メガバンカーが実践した「リスク最小化」投資とはどういうものか

 

「高利回り＝良い投資」という思い込みを疑う

不動産投資の世界では「利回り○○%！」という言葉が飛び交います。しかし、利回りが高い物件ほど、実は何らかのリスクを抱えていることが多いのです。築年数が古い、立地が不便、空室が多いなど、何かしら「売れない・貸せない理由」があって価格が安くなっていることがほとんどです。

元メガバンカーの方が重視したのは「表面利回り」ではなく、実際に手元に残るお金（実質利回り）でした。修繕費・管理費・税金・ローン返済などを差し引いたうえで、安定してプラスになるかどうかを銀行マン仕込みの数字の読み方で徹底的に精査したといいます。

 

地方移住と不動産投資を組み合わせた理由

この方が地方に移住した背景には、単なるライフスタイルの変化だけでなく、投資戦略上の合理的な理由がありました。都市部に比べて地方では物件購入価格が低く抑えられます。そのため、同じ家賃収入を得るにしても初期投資額が少なくて済み、資金回収が早くなります。

さらに、地方に実際に住んでいることで「物件の管理を自分でできる」「地域の不動産事情を肌で感じられる」という現場力が生まれます。遠隔地の物件を管理会社任せにしていると、気づかないうちにコストがかさんでいることもあります。

 

リスク最小化のために行った具体的な行動

元メガバンカーの方が実践したリスク最小化の行動を整理すると、以下のようになります。

• 物件購入前にキャッシュフロー（収支）をシミュレーションし、最悪のケース（空室・修繕発生）でもマイナスにならない物件のみ購入
• 融資（ローン）への過度な依存を避け、自己資金比率を高めて月々の返済負担を軽減
• 管理しやすい戸数・エリアに絞り、管理の質を落とさない運営を継続
• 入居者が決まりやすい物件（生活インフラが整ったエリア・適正家賃設定）を優先

 

不動産オーナーが今すぐ確認すべき「自分の物件のリスク」

 

空室リスク：「今は満室」でも油断は禁物

相続などで手に入れたアパートや賃貸物件を所有している方にとって、最も身近なリスクが空室です。現在満室であっても、入居者が退去した後に次の借り手が見つかるかどうかは別の話です。

特に築年数が20年・30年を超えてくると、設備の古さから敬遠される物件が増えてきます。「家賃を下げれば入居者がつくだろう」と考えがちですが、家賃を下げることで収益性が落ち、修繕費などの支出とのバランスが崩れてしまうこともあります。

自分の物件が「エリアの需要に合っているか」を定期的に確認することが大切です。近隣の家賃相場や競合物件の状況をチェックしておきましょう。

 

修繕リスク：築古物件は「見えないコスト」が大きい

築年数の古い物件では、外壁・屋根・給排水管・電気設備など、さまざまな箇所が劣化しています。一度に大きな修繕が必要になると、数百万円単位の出費が発生することも珍しくありません。

元メガバンカーの方が強調していたのは「修繕の見込みが立てられる物件しか買わない」という姿勢です。これは今すでに物件を持っている方にとっても重要な視点です。今後10年で必要になる修繕の概算を専門家に見てもらい、「維持し続けるコスト」を把握することが第一歩になります。

 

管理リスク：「任せっぱなし」は思わぬ損失を生む

管理会社に委託しているからといって、オーナーが何もしなくていいわけではありません。管理費の内訳が適正かどうか、入退去の対応が適切かどうかを定期的に確認することが必要です。

また、相続で突然オーナーになった方の場合、管理会社との契約内容をきちんと把握していないケースも多く見られます。まずは現在の契約書・管理費・収支報告書を整理することから始めてみましょう。

 

「持ち続ける」か「売却する」かの判断基準

 

持ち続けることが有利なケース

すべての物件を売ればいいわけではありません。以下のような条件が揃っている場合は、継続保有が合理的な選択になります。

• 安定した入居率が維持できており、毎月のキャッシュフローがプラスになっている
• 周辺エリアの人口・需要が今後も見込める立地にある
• 大規模修繕の必要性が当面なく、維持コストが予測できる範囲に収まっている
• 相続税対策や節税として機能しており、トータルの資産計画に組み込まれている

 

売却を真剣に検討すべきケース

一方で、以下のような状況に当てはまる場合は、早めに売却を検討することが賢明です。時間が経つほど物件の価値が下がり、売りづらくなることもあります。

• 空室が続いており、毎月の収支がマイナスになっている
• 築年数が古く、近い将来に大規模修繕が必要になることが見込まれる
• 遠方に住んでいて管理が難しく、物件の状態を把握しきれていない
• 相続した物件で固定資産税・管理費だけがかかり続けており、収益が出ていない
• 相続人が複数いて、物件の扱いを巡って話し合いが進まない

大切なのは「なんとなく持ち続ける」でも「とりあえず売る」でもなく、数字と状況をきちんと整理したうえで判断することです。元メガバンカーの方が実践したリスク管理の視点は、まさにここに通じています。

 

売却を検討するなら「今」動き出すことが重要な理由

 

不動産の価値は時間とともに変化する

不動産市場は常に変動しています。現在、日本国内の一部エリアでは不動産価格が比較的高い水準を維持していますが、人口減少や経済変動によって将来的に価格が下落するリスクも否定できません。特に地方エリアでは、エリアによって需要の差が大きく開いてきています。

「いつか売ろう」と思っているうちに、建物の劣化が進んで買い手がつきにくくなったり、解体費用を負担しなければならなくなったりするケースも実際にあります。検討を先送りにするほど選択肢が狭まる可能性があることを意識しておきましょう。

 

まずは「査定」から始めることで選択肢が広がる

「売却を決めていないのに査定を依頼するのは気が引ける」と感じる方もいるかもしれませんが、査定はあくまでも「今の物件の価値を知るための情報収集」です。査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

むしろ、現在の市場価値を把握することで「持ち続けるべきか・売るべきか」の判断がしやすくなります。元メガバンカーの方が数字を徹底的に把握してから行動に移したように、情報をしっかり集めることが最初の一歩です。

 

地域密着の専門家への相談が重要な理由

不動産の売却や活用については、全国一律の正解はありません。新潟市・新潟県のような地方エリアでは、その地域ならではの需要・価格相場・買い手の傾向があります。地域の事情に精通した専門家に相談することで、より現実に即したアドバイスが得られます。

空き家・実家・相続アパートなど、「どこに相談すればいいか分からない」という方こそ、まずは地域密着の不動産専門家に声をかけてみることをおすすめします。話を聞くだけでも、現状の整理に大きく役立つはずです。

参考：https://www.rakumachi.jp/news/column/394949