「相続した実家をそのまま放置している」「アパートを持っているけれど、売るタイミングがわからない」——そんな悩みを抱えている方は、意外と多いのではないでしょうか。

不動産の世界では、知識のないまま動くと大きな損失につながることがあります。2025年に注目を集めた書籍『不動産投資で絶対やってはいけない18のこと』は、不動産と法律のプロが「失敗のパターン」を体系的にまとめた一冊として話題になりました。

この記事では、その内容をヒントに、不動産オーナーや売却を検討している方が「やってしまいがちなミス」とその対策を、わかりやすく解説していきます。投資家向けの内容も多いですが、売却を考えている一般の方にも役立つ視点がたくさんあります。ぜひ最後までお読みください。

 

なぜ不動産の「失敗パターン」を知ることが大切なのか

成功より「失敗しないこと」が先決

不動産に関する情報は、「儲かった話」「うまくいった事例」があふれています。しかし実際には、知識不足や判断ミスによって大きな損失を出してしまうケースも少なくありません。

特に相続などで突然不動産オーナーになった方は、「不動産のことはよくわからない」という状態のまま、業者や専門家の言いなりになってしまうことがあります。その結果、本来なら避けられたはずの損失を招いてしまうのです。

『不動産投資で絶対やってはいけない18のこと』が評価されるのは、「成功の秘訣」ではなく「失敗の回避策」に焦点を当てているから。成功するためのハードルは人によって異なりますが、失敗パターンは驚くほど共通しています。

 

売却を検討している方にも直結する話

この本のタイトルには「投資」とありますが、その内容は売却を考えている方にも深く関係します。たとえば——

• 業者の選び方を間違えると、売却価格が大幅に下がる
• 契約内容を確認しないまま進めると、あとから不利な条件が発覚する
• 税金の知識がないまま売ると、手取りが想定より大幅に少なくなる

こうしたリスクは、事前に「やってはいけないこと」を知っておくだけで、かなりの確率で防ぐことができます。

 

売却・管理でやってしまいがちな「3つの落とし穴」

落とし穴①：相場を調べずに価格設定してしまう

「とりあえず高めに設定しておけばいい」と考えて、実勢価格からかけ離れた価格で売り出すのは典型的な失敗パターンです。相場より高い価格は買い手がつかないまま時間だけが過ぎ、最終的には値下げを余儀なくされるケースがほとんど。

逆に、急いで売りたいからと安く設定しすぎるのも問題です。相場を正確に把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが基本です。1社だけの査定を鵜呑みにするのは避けましょう。

落とし穴②：契約書・重要事項説明書をきちんと確認しない

不動産取引では、「重要事項説明書」という書類が必ず交付されます。これは物件に関する重要な情報が書かれた書類ですが、分量が多く難しい言葉が並んでいるため、内容をしっかり読まずに署名してしまう方も少なくありません。

しかし、ここに記載された内容は売買契約に直接影響します。「知らなかった」では済まされないことも多いため、不明な点は必ず担当者に質問し、納得してから署名することが大切です。

 

落とし穴③：税金の計算を後回しにする

不動産を売却すると、利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。所有期間が5年以下の場合は税率が高くなるなど、売るタイミングによっても税負担が変わります。

「売れた金額がそのまま手元に残る」と思っていたら、税金で大幅に目減りしてしまった——というケースは非常によくあります。売却を検討し始めた段階で、税理士や不動産の専門家に相談し、手取り額のシミュレーションをしておきましょう。

• 所有期間5年超：長期譲渡所得として税率約20%
• 所有期間5年以下：短期譲渡所得として税率約39%
• マイホームの売却は3,000万円の特別控除など特例あり

 

業者・専門家選びで後悔しないためのポイント

「囲い込み」に注意しよう

不動産業界には「囲い込み」という慣行があります。これは、売却を依頼した不動産会社が、他の業者からの買い手紹介を断り、自社で買い手を見つけようとする行為です。売主にとっては買い手の数が減るため、成約しにくくなったり、値下げ交渉を受けやすくなったりするデメリットがあります。

囲い込みを防ぐためには、「一般媒介契約」を選ぶか、「専任媒介契約」を結ぶ場合でも業者の情報公開状況（レインズへの登録状況など）を定期的に確認することが重要です。

 

地域に詳しい専門家を選ぶことの重要性

不動産の価格は地域によって大きく異なります。全国展開の大手業者が必ずしもベストとは限りません。地域の相場感や需要動向をよく知っている地元密着の業者に相談することで、より適切な価格設定や売却戦略を立てることができます。

特に新潟のような地方都市では、エリアごとの需要の差が大きいため、地域に精通した専門家のアドバイスが売却の成否を左右することもあります。

 

「法律のプロ」と連携することの大切さ

不動産取引には、建築基準法・都市計画法・相続法・税法など、さまざまな法律が絡んできます。特に相続が絡む場合は、権利関係が複雑になることも多く、法律の専門家（弁護士・司法書士・税理士など）と連携することが不可欠です。

不動産会社だけに任せっきりにせず、必要に応じて複数の専門家の意見を聞く姿勢が、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

 

相続した空き家・アパートを売るときの特別注意点

空き家は「持ち続けること」もリスクになる

相続した実家や空き家を「とりあえずそのまま」にしておく方は多いですが、放置には思わぬコストが伴います。

• 固定資産税・都市計画税は毎年かかり続ける
• 建物の劣化が進み、売却価格が下がる可能性がある
• 「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が外れ税負担が増える
• 近隣への迷惑（防犯・景観・衛生面）によりトラブルになることも

「売るかどうか迷っている」という段階でも、まず専門家に相談して選択肢を整理することをおすすめします。

相続登記の義務化——2024年から対応必須に

2024年4月から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が法律で義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、名義変更が済んでいない不動産は売却することができません。「売りたいと思ったときにすぐ動けない」という状況を避けるためにも、相続が発生したら早めに司法書士に相談し、登記を済ませておきましょう。

「空き家の3,000万円特別控除」を活用する

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、最大3,000万円の控除が受けられる制度があります。

ただし、適用には「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」「相続の開始直前まで被相続人が居住していたこと」など、いくつかの条件があります。売却前に税理士や不動産会社に確認し、使えるかどうかチェックしておくことが重要です。

不動産売却は、知識があるかどうかで結果が大きく変わる場面の一つです。「やってはいけないこと」を事前に把握し、信頼できる専門家と連携することが、後悔しない売却への第一歩です。一人で抱え込まず、まずは気軽に相談することから始めてみてください。

参考：https://www.kenbiya.com/ar/ns/books/review/9910.html