「変動型住宅ローンの金利がじわじわ上がっている」というニュースを耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。2024年以降、日本銀行が金融政策を転換したことで、長らく超低金利が続いていた住宅ローン市場にも変化の波が押し寄せています。変動型を選ぶ人が減り、固定型への注目が集まる中、不動産を売りたいオーナーにとってはどんな影響があるのか、わかりやすく解説していきます。

変動型住宅ローン離れとは何が起きているのか

変動型と固定型、それぞれの特徴をおさらい

住宅ローンには大きく分けて「変動型」と「固定型」があります。変動型は市場金利に連動して金利が上下するため、低金利時代には返済額が抑えられる一方で、金利が上がれば返済額も増えるというリスクがあります。固定型は借りた時点の金利が返済終了まで変わらないため、家計の計画が立てやすいのが特徴です。

これまでの超低金利環境では「どうせ金利は上がらないだろう」という期待から、変動型を選ぶ人が圧倒的に多い状況が続いていました。しかし、日本銀行の政策転換により金利の引き上げが現実のものとなった今、固定型に切り替えたい・最初から固定型を選びたいという人が増えています。

月3万円の増加が家計に与えるダメージ

たとえば3,000万円を35年・変動金利0.5%で借りた場合、毎月の返済額はおよそ7万7,000円程度です。これが金利2%台になると月々10万円を超える水準になり、差額は月3万円以上になることも珍しくありません。年間で換算すると36万円もの出費増です。

「月3万円くらい大丈夫では？」と思う方もいるかもしれませんが、食費・光熱費・教育費なども物価上昇で増えている家庭にとって、この追加負担は深刻です。実際に「変動型にしていたが返済が苦しくなってきた」という声も増えており、住宅購入計画を見直す人が出始めています。

買い手市場への変化が始まっているサイン

変動型ローンを利用できる層が減るということは、住宅の「買える人の数」が減るということです。購入予算が縮小された買い手は、これまでよりも価格の安い物件を探すか、購入そのものを先送りにします。これが積み重なると、不動産市場全体の需要が弱まり、価格に下押し圧力がかかってくる可能性があります。

金利上昇が不動産オーナーに与える具体的な影響

投資用不動産の収益性が変わる

アパートや賃貸物件を所有しているオーナーにとって、金利上昇は二重の意味で注意が必要です。ひとつは自分自身が変動型ローンで物件を取得している場合、返済コストが上がって手残り（キャッシュフロー）が減ること。もうひとつは、次の買い手もローンを使って購入するため、金利が高いと物件の評価額・売却価格が抑えられる傾向があることです。

特に利回りが低めの都市部の物件は、金利上昇によって投資妙味が薄れやすく、売却価格が下がりやすいと言われています。新潟県のような地方圏の物件でも、この流れは無縁ではありません。

相続した空き家を持ち続けるリスクが高まる

親から相続した実家や空き家を「いつか活用しよう」と思いながらそのままにしている方は多いですが、金利上昇局面では注意が必要です。空き家を維持するだけでも固定資産税・管理費・修繕費がかかり続けます。さらに買い手の資金調達コストが上がると、将来的に「売りたくても売れない・売れても安い」という状況になりかねません。

また、2023年に施行された「空き家対策特別措置法」の改正により、管理不全な空き家は固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が外れるケースも出てきています。維持コストは今後さらに上がる可能性があるため、早めの判断が重要です。

ローンの借り換えや返済計画の見直しも視野に

自分が変動型ローンを抱えて投資物件を保有している場合は、金利の今後の動向を踏まえた返済計画の見直しが急務です。固定型への借り換えを検討するか、物件を売却してローンを精算するかの判断が必要になります。「とりあえず様子見」が一番リスクの高い選択肢になりつつある時代です。

今が売り時？不動産売却を検討すべき理由

金利が上がりきる前の今こそ動くタイミング

不動産市場において「売り時」を見極めることは非常に難しいですが、金利上昇が本格化する前の段階では、まだ買い手の資金調達コストが相対的に低く、購入意欲が維持されている状態です。この「まだ買える人が多い時期」に売却を進めることが、より良い条件での売却につながります。

金利が高止まりしてしまってからでは、買い手の数が減り、価格交渉で不利になるケースも考えられます。「いつか売ろう」と先延ばしにしていた方は、今一度タイムリーに市場状況を確認することをおすすめします。

売却時に確認したい3つのポイント

いざ売却を検討するとき、何から始めればよいかわからない方も多いはずです。以下のポイントを確認しておくと、スムーズに進められます。

• 現在の市場価格を把握する：まずは不動産会社に査定を依頼し、今の売却相場を確認しましょう。査定は無料で受けられる場合がほとんどです。
• ローン残債と売却価格のバランスを確認する：売却金額でローンを完済できるかどうかを確認します。残債が上回る「オーバーローン」の場合は、別途対策が必要です。
• 税金・諸費用を見積もる：売却益には譲渡所得税がかかります。所有期間によって税率が異なりますので、事前に試算しておくと安心です。

地方物件こそ早めの動きが肝心

新潟市をはじめとする地方エリアの不動産は、都市部と比べて人口減少・空き家増加の影響を受けやすいという特徴があります。金利上昇によって都市部の不動産購入を断念した人が地方に流れてくる可能性もゼロではありませんが、基本的には地方ほど売れるまでに時間がかかるリスクがあります。

「いつでも売れる」という楽観的な見通しは禁物です。早めに動くことで選択肢が広がります。

売却を成功させるための準備と相談先の選び方

信頼できる不動産会社の見極め方

売却を進める上で、最も重要なのが「信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。大手だから安心、地元だから詳しい、どちらにも一長一短があります。複数社に査定を依頼して比較することが基本ですが、以下の点もチェックしてみましょう。

• 地域の売却実績が豊富かどうか
• 査定の根拠をきちんと説明してくれるか
• 売り急がせるような言動がなく、オーナーの事情に寄り添ってくれるか
• 相続・空き家など特殊な事情への対応経験があるか

売却前に整理しておくべき書類・情報

売却をスムーズに進めるためには、事前の準備が大切です。以下の書類や情報を手元にまとめておくと、相談の際に話がスムーズに進みます。

• 登記簿謄本（法務局で取得可能）
• 固定資産税の納税通知書
• 物件の図面・建築確認済証（あれば）
• ローンの残高証明書（ローンがある場合）
• 相続の場合は遺産分割協議書や戸籍謄本

「まず相談」が最初の一歩

「売るかどうかまだ決まっていない」「いくらで売れるか知りたいだけ」という段階でも、不動産会社への相談は有益です。査定や相談は無料で受けられるケースがほとんどで、相談したからといって売却を強制されることはありません。まずは情報収集のために動いてみることが、最良の判断につながります。

金利上昇という大きな外部環境の変化を、「自分の不動産を見直すきっかけ」として活用してみてください。空き家を抱えたまま悩み続けるよりも、一度専門家に話を聞いてもらうだけで、気持ちが楽になることも多いものです。

参考：https://suumo.jp/journal/2026/03/04/215439/