「東京23区のオフィス空室率が1.48％まで低下した」というニュースが発表されました。これは不動産市場に関わるニュースですが、「オフィスの話でしょ？うちの空き家やアパートには関係ないか…」と思っていませんか？

実は、オフィス市場の動きは不動産市場全体の「体温計」のような役割を果たしています。オフィスの空室率が下がっているということは、それだけ企業活動が活発で、不動産への需要が高まっているサインです。この記事では、このニュースが不動産の売却を検討している方にとってどんな意味を持つのかを、分かりやすく解説します。

オフィス空室率1.48％って、実際どういう意味？

「空室率」とはそもそも何か

空室率とは、賃貸物件全体のうち「今現在、入居者がいない空っぽの部屋・区画の割合」のことです。たとえばオフィスビル100室のうち2室が空いていれば、空室率は2％になります。

不動産業界では一般的に、空室率が5％を下回ると「需要が供給を上回っている健全な市場」と判断されます。今回の東京23区の1.48％という数字は、その基準をさらに大きく下回る非常に低い水準です。つまり、「オフィスを借りたい企業がたくさんいる一方で、空いているオフィスがほとんどない」という状態を意味しています。

なぜ空室率がこれほど低くなったのか

コロナ禍ではテレワークの普及によりオフィス需要が落ち込み、空室率が上昇していた時期がありました。しかし現在は、多くの企業が出社回帰の方針を打ち出し、オフィスの需要が急速に回復しています。加えて、IT・スタートアップ企業や外資系企業の東京進出も続いており、オフィス需要は底堅く推移しています。

空室率低下が示す「市場全体の活力」

オフィス市場の活況は、周辺エリアの飲食店・商業施設・住宅需要にも波及します。働く人が増えれば、その周辺に住む人も増え、街全体の不動産価値が上がりやすくなります。これはオフィス物件だけでなく、住宅・アパート・土地などあらゆる不動産に関係する話です。

空室率低下が不動産の売却価格に与える影響

賃料上昇が「収益物件」の評価額を押し上げる

空室率が低下すると、オーナー側（貸す側）が有利になるため、賃料が上がりやすくなります。特にアパートや賃貸マンション、投資用物件を所有している方にとってこれは重要なポイントです。

収益物件の価格は「年間の家賃収入÷利回り」で計算されることが多く、賃料が上がれば売却価格も上がります。今の市場は「賃料が上がっている＝物件の評価額が上がっている」タイミングであり、売却には非常に有利な局面です。

買い手が増えている＝高く売れるチャンス

不動産市場が活況になると、投資家・個人購入者ともに「今のうちに不動産を持っておきたい」という心理が働きます。買い手が多くなれば、売り手は有利な条件で交渉を進めやすくなります。

• 購入希望者が複数現れることで、価格の値下がり交渉を防ぎやすくなる
• 売却期間が短くなる傾向があり、早期売却が実現しやすい
• 相続した空き家や古いアパートでも、条件次第で買い手がつきやすくなる

地方・郊外の不動産にも波及効果がある

「東京23区の話だから、地方の物件には関係ない」と思うかもしれません。しかし、東京の不動産市場が活発になると、過熱した東京を避けて地方や郊外に目を向ける投資家・購入者が増えるという「波及効果」があります。新潟をはじめとする地方都市でも、こうした動きが見られるようになってきており、売却を検討するうえで無視できないトレンドです。

こんな方は今すぐ売却を検討すべき理由

空き家・相続物件を抱えている方

親から相続した実家や空き家をそのまま放置していると、固定資産税・管理費・修繕費などのコストがかかり続けます。さらに2023年に施行された「相続土地国庫帰属法」や「空き家特措法の改正」により、空き家の管理責任はより厳しく問われるようになっています。

市場が好調な今は、空き家でも買い手がつきやすい環境です。「古いから売れないだろう」と諦める前に、まずは査定を受けてみることをおすすめします。

古いアパート・賃貸物件を持っている方

築年数が経ったアパートは修繕費がかさみ、空室も増えやすくなります。「今はなんとか満室だけど、これからが不安」という方も多いのではないでしょうか。

• 築古アパートは時間が経つほど評価額が下がりやすい
• 大規模修繕が必要になる前に売却すれば、費用負担を抑えられる
• 今の市場環境では、収益物件として投資家に売れるケースも増えている

「もう少し様子を見てから」は損をするリスクがある

不動産市場は常に変動しています。今の好況がいつまでも続くとは限りません。金利の上昇・景気の変化・法改正など、さまざまな要因で市場は一転することがあります。

「もう少し高くなってから売ろう」と待ち続けた結果、市場が冷えてしまい、結局売れなかったというケースは少なくありません。売却のベストタイミングは「市場が動いている今」です。

売却を成功させるために知っておきたいポイント

まずは「査定」から始めよう

売却を検討しているなら、まず不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。査定は無料で受けられることがほとんどで、自分の物件が今いくらで売れるのかを知ることができます。査定額を知ることで「売るべきかどうか」の判断材料が揃います。

「査定＝必ず売らなければいけない」わけではありません。まず現状を把握することが大切です。

地域に精通した不動産会社を選ぶことが重要

不動産の売却は、地域の市場動向を熟知した会社に依頼することが成功のカギです。全国展開の大手と地域密着の地元業者では、それぞれ強みが異なります。

• 地元の買い手ネットワークを持つ地域密着業者は、売却スピードが速い傾向がある
• その地域特有の相場・需要を正確に把握しているため、適正価格での売却がしやすい
• 相続・空き家など複雑な案件にも親身に対応してもらいやすい

売却前に「片付け・整理」で印象アップを

物件の第一印象は売却価格に影響します。内覧前に不用品を片付けたり、簡単なクリーニングをするだけでも、買い手の印象は大きく変わります。リフォームに大きなお金をかけなくても、清潔感と整理整頓だけで「早期売却・希望価格での売却」につながるケースは多くあります。

市場が活況な今だからこそ、少しの工夫が大きな結果につながります。「売れるかどうか分からない」と悩む前に、まず専門家に相談してみましょう。今の不動産市場はあなたの背中を押してくれる環境が整っています。

参考：https://www.re-port.net/article/news/0000081228/