解体か古屋付きか？新潟の築古物件を高く売るコツ
●更地売却 vs 古屋付き売却──費用・税金・スピードを数値比較
●新潟市の解体相場・補助金制度
●「失敗しない選択」を導く 3ステップ簡易チェックフロー
「木造30坪で解体150万円…本当に回収できる？」
「古屋のままでは買い手が現れず、結局は値下げ地獄？」
築古物件の売却では、“解体＝コスト先行” と “古屋付き＝高値の夢” の狭間で迷うオーナーが少なくありません。
本記事では、新潟市内で実際に取引されたデータや固定資産税シミュレーションを交えながら、手取り額を最大化する判断軸を解説します。
解体して更地で売る場合の特徴
1. 買い手の裾野が一気に広がる
新潟駅南側の準工業地域では、更地化後わずか1か月で法人倉庫用地として成約した事例もあります。住宅・店舗・駐車場と使い道を限定しないため、ネット掲載直後の閲覧数は古屋付きの約2倍というデータも。
2. 解体費は木造30坪で100〜200万円が目安
- 木造 30坪 … 120〜160万円
- 軽量鉄骨 30坪 … 150〜200万円
- RC造 30坪 … 200〜300万円
※アスベスト使用、井戸・地中ガラが出ると＋50〜100万円。
3. 固定資産税は翌年から最大6倍
中央区木造住宅（宅地200㎡、課税標準額1,500万円）を例にすると…
| 状態 | 税率特例 | 年税額（概算） |
|---|---|---|
| 古屋あり | 住宅用地特例1/6 | 約3.0万円 |
| 更地 | 特例なし | 約18.0万円 |
差額15万円/年は、売却長期化すると大きな負担になります。
古屋付きのまま売却する場合の特徴
1. 解体コスト0円でスタート
設備が古くても「今すぐ住める状態」であれば、そのまま投資家や安価で自宅を探している方に売却できるチャンスも。荷物処分だけで済む場合、費用は十数万円に抑えられます。
2. 固定資産税の住宅用地特例をキープ
売却に半年〜1年かかっても税金は1/6。（200㎡超部分は1/3）
「時間はかかっても手取り最大化したい」オーナーにメリット。
3. フルリノベ・DIY・民泊需要
近年は古民家再生やインバウンド民泊向けに古屋で探しているの投資家が増加。
県外クリエイターがアトリエ用に購入した例もあり、個性的な間取り・古材を活かす価値観が広がっています。
費用・税金・期間を一目で比較
| 観点 | 更地売却 | 古屋付き売却 |
|---|---|---|
| 初期コスト | 解体100〜200万円 | 荷物処分10〜30万円 |
| 固定資産税 | 年＋10〜15万円 | 住宅特例で据え置き |
| 平均成約期間 （新潟市 直近成約データ） | 2〜8か月 | 4〜12か月 |
| 想定成約価格（30坪・準住居） | 1,200万円前後 | 1,050万円前後 |
| 瑕疵リスク（契約による） | 埋設物・ガラ等 | 雨漏り・シロアリ等 |
| 主な買い手層 | 個人＋法人＋投資家 | 投資家（DIY）＋自住希望者 |
結論のヒント
資金とスピード重視：解体→更地売却
コスト最小＆高値挑戦：古屋付きのまま適正販促
3ステップ簡易チェックフロー
手元資金の余裕は？
150万円前後即金OK → 解体可
厳しい → 古屋付き or 買取交渉
売却希望時期は？
半年以内 → 更地 or 不動産買取（3〜4週間）
1年程度余裕あり → 古屋付きで高値チャレンジ
建物状態は？
屋根・基礎に重大欠陥 → 瑕疵リスク回避で解体
軽微補修で居住可 → 古屋付きで需要調査
まとめ
- 更地売却は解体費と税増を負担する代わりに、買い手の裾野が広がり 短期成約＆瑕疵ゼロ。
- 古屋付き売却は初期コストを抑えつつ、DIY・リノベ需要で 高値を狙える余地も。ただし融資が付かず、成約まで長期化しやすいケースも
最終判断のカギは、
- 建物の劣化度合い
- 資金繰りと売却期限
- 地元市場での需要調査
売却まで長期化すると固定資産税の負担や、家屋の維持、災害時の対応など目に見えないリスクが顕在化してしまいます。その前に最適な売却シナリオをご提案します。
弊社、株式会社GITAはお客様のお悩みや物件に応じて様々な対応をしてまいりました。
新潟市・新潟県で不動産売却をご検討の方は。是非お気軽にお問い合わせください。